購入したマンションが過去に性風俗特殊営業に使用されていた!? 買主が瑕疵担保責任に基づく損害賠償を請求!

ざっくり言うと…
▼買主XY2会社の仲介によって売主Y1から2600万円でマンションの居室を購入し入居した。その後本件居室において、過去売主Y1からの賃貸人であるBにより風俗営業が行われていたことを知った。マンションの管理規約では専有部分を住宅用として使用するものとし、他の用途に使用することを禁止していた。
▼そのことが原因で買主Xの妻が心因反応となり長期間にわたる心療内科の治療を受け、居室における不快感を解消すべくクリーニングや殺菌消毒できる高温スチーム掃除機の購入など出費を要した。
▼買主Xは売主Y1に対し、瑕疵担保責任に基づく損害賠償を請求。Y2に対しては本件居室について説明義務を怠ったとして損害賠償を請求した。

 要旨

売買されたマンションの居室において、相当期間(平成1312月~平成209月)にわたり、性風俗特殊営業に使用されていたことが民法570条にある「瑕疵」に当たるかが争われた。

 結論

民法 570条にいう瑕疵に当たる。売主Y1、仲介会社Y2に対し100万円の支払いを認めた。

 裁判所の判断

 本件居室の前入居者は,本件居室において 実質的に性風俗特殊営業を営んでいた。そこで管理組合は、Y1および本件居室の前入居者に対して、本件居室において風俗営業又はこれに類似する営業を行っているため、本件マンションの住民に対して不安や不快感を与えるほか、本件居室における上記営業が外部に知られると本件マンションの財産的価値が下落するなどとして、本件居室の明渡し等を請求する訴訟を提起。

同訴訟の第一審裁判所は管理組合の上記請求を全部認容し、 前入居者は、同訴訟の控訴審における和解に基づいて本件居室を明け渡した。

 本件居室が前入居者によって相当長期間にわたり性風俗特殊営業に使用されていたことは、本件居室を買った者がこれを使用することにより通常人として耐え難い程度の心理的負担を負うというべき事情に当たる(現に,Xの妻はこの事実を知ったことから心因反応となり,長期間にわたり心療内科の治療を受けたほか,X及びその妻はいまだに本件居室が穢れているとの感覚を抱いている。)。
 居住としてマンションの一室を購入する一般人のうちには,このような物件を好んで購入しようとはしない者が少なからず存在するものと考えられるから(現に,Xが事実を知っていたら本件居室を購入しなかったものと考えられる。

 本件居室が前入居者によって相当長期間にわたり性風俗特殊営業に使用されていたことは、そのような事実がない場合に比して本件居室の売買代金を下落させる(財産的価値を 減少させる)事情というべきである(現に管理組合も上記訴訟において同旨の主張をしていたのである)。したがって、本件居室が前入居者によって相当長期間にわたり性風俗特殊営業に使用されていたことは、民法 570条にいう瑕疵に当たるというべきである」と述べた。

 コメント

 前段階として、当該マンションの住民間で本件居室において風俗営業が行われているとの噂になり、管理組合を通じ管理規約に基づき賃借人Bに対し営業中止を求めています。Bが求めに応じなかったため管理組合は、B及びY1に対する賃貸借契約の解除とBに対する本件居室の明け渡しを求める訴えを起こし、結果管理組合側の請求が全て認められる判決がでました。その後控訴審で和解し、BY1は賃貸借契約を合意解除。その後和解に基づき風俗店を経営していたBは退去しています。

 「無店舗型性風俗特殊営業」を営業する場合、「事務所の使用について権原を有することを疎明する書類」として「使用承諾書」を提出するわけですが、このケースのようにマンションの管理規約に住宅以外の用途に使用することを禁止されていた場合、いくら居室の所有者から「使用承諾書」をもらっていても、立ち退くことを要求された場合は営業を続けることは難しいでしょう。

 その後居室は不動産取引において別の所有者に移ったわけですが、過去に性風俗特殊営業での使用していたことを隠し、取引したことで当該物件を購入した者がこれを使用することにより通常人として耐え難い程度の心理的負担を負うというべき事情に当たると判断されたわけです。風俗営業をしていたことが瑕疵物件扱いになるとすれば、今後物件を購入したり、あるいは自分の持ち物件でデリヘルを営業することを考えている方はこのようなリスクを理解した上で判断するようにしましょう。

※ちなみに心理的瑕疵の事例として以下のものがあります。
自殺・殺人
暴力団事務所
隣人の脅迫的言辞
便所の鬼門
福岡高裁平成23年3月8日判決 『判例時報』2126号70ページ

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